克而瑞张则涛:2019年上半年青岛房地产市场分析及走势预判

克而瑞张则涛:2019年上半年青岛房地产市场分析及走势预判
概要:7月20日,由我国房地工业协会辅导,我国房地产收购渠道(优采)主办,天泰集团协办,以“新科技、新产城、新势能”为主题,聚集半岛城市群的百强优采供给链协作大会在青岛鑫江温德姆酒店举行。会上,克而瑞青岛组织首席剖析师张则涛对2019年上半年青岛房地产商场剖析及走势进行了预判 。  近来,山东发布了2019年新式城镇化的具体任务,清晰进一步开展山东半岛城市群。作为半岛城市群中心的青岛,肩负着增强山东全省竞争力,进步城市群添加极,完成山东半岛城市群跨过开展的中心职责。2019年已过半,青岛的房地产商场及工业链上下游企业,在如此的机会和应战下,又有何样的改变?  7月20日,由我国房地工业协会辅导,我国房地产收购渠道(优采)主办,天泰集团协办,以“新科技、新产城、新势能”为主题,聚集半岛城市群的百强优采供给链协作大会在青岛鑫江温德姆酒店举行。来自万科、华夏美好、和昌地产、中梁地产、新城控股、金地集团、创始置业、祥生集团等50余家房企收购经理人与工业链优异供货商代表共300余人齐聚一堂,共议“新科技、新产城、新势能”,参访天泰集团桃花源项目,并敞开“黑科技”竞技舞台,探寻工业协作新机会。  克而瑞青岛组织首席剖析师 张则涛  会上,克而瑞青岛组织首席剖析师张则涛对2019年上半年青岛房地产商场及走势进行了剖析与预判 。  以下为讲演实录: 张则涛:   一、调控之“道”  1、“稳”字当头。首要看一下2019年以来有关房地产全体的调控逻辑,调控的主基调是房住不炒。在这个前提下“稳”字当头,以稳地价、稳房价、稳预期为方针,坚持调控方针的连续性安稳性。商场方针呈现“高压低托”的调控逻辑,发动预警机制,热门城市方针加码,非热门区域微调放松。  2、信贷先松后紧。4月底政治局会议后,各大银行房贷利率收紧,首套房利率回弹。6月全国首套房借款均匀利率为5.423%,相当于基准利率1.107倍,环比上涨0.14%。全国首套房贷利率水平在5月到达2018年以来最低水平后,开端触底反弹。二套房借款利率的改变紧跟首套。6月,全国二套房借款均匀利率为5.75%,环比上涨1BP。各城市二套房首付方针根本未变。在企业端,最近咱们也看到,国家对房企的融资也是进行一些收紧。6月份银保监会主席,关于居民端的负债,包含房地产企业的融资提出了警示,包含信任、海外发债。对房企的收紧,其实也是由于本年上半年的土地商场过热形成的。这些局势决议了下半年整个房地产信贷是会偏紧的,对商场来说应该不是特别有利的要素。  3、人才抢夺剧烈。较其他二线城市,青岛人才落户方针推出速度与力度相对保存。青岛出台人才落户方针比西安、郑州、济南晚了将近一年,是在2018年出台的,没有占得先机,全体来说人才落户方针方面青岛相对保存,每年的人口添加在10万人左右。  4、本地调控方针微调。上半年青岛调控方针有所松绑,如高新区暂停公证摇号,公积金二次申贷撤销两年约束等;针对潜在的对立,有商场监管加强的趋势。针对商局面,青岛要求以交给规范制造样板间。由于政府也要避免未来开发商和购房者之间呈现胶葛。不久后,青岛西海岸新区也对区域内房地产开发企业提出了样板间“所见即所得”的要求。  5、方针松绑预期推高。相较于要点二线城市,青岛调控方针较为严峻,有必定的方针放松空间。  全体来看,稳字当头的趋势,整个商场也决议了必定是小幅动摇,假如过热了就需要一些方针平抑,假如过低了,未来应该也有方针托底。别的,整个信贷融资是偏紧的,对房地产有一个定向的调控。再者,青岛商场未来的趋势,咱们以为会有一些适度的调理,由于商场的压力是比较大的。  二、商场之“变”  1、土地商场。a、宅地价格显着上涨,房企拿地热心高。上半年青岛土地商场十分炽热,各大开发商对青岛的出资也是十分有热心的,这和全国范围内大开发商回归一线、回归热门二线城市大趋势也是相同的。上半年青岛土地商场连续高供给,涉宅用地成交总建筑面积1104万平米,同比上涨47.8%,成交金额到达403亿元,创近年来新高。b、西海岸、城阳、即墨、市北开闸供地,胶州供地节奏放缓。土地供给会集在西岸及北岸城区,西海岸新区、城阳区、即墨区供给规划显着添加,胶州市供给规划大幅萎缩。主城区范围内,李沧、崂山供地节奏放缓,市北区开端会集供地,上半年涉宅地成交建面50万㎡。c、涉宅用地成交楼板价环比上涨27%,底价成交为干流。上半年宅地价格进入上涨通道,均匀成交楼板价到达3650元/㎡,环比上涨27.4%。土地溢价率进一步走低,全体溢价水平仅为1.2%,土地底价成交成为干流。  2、住所商场。a、新建商品住所量贬价稳,下行压力添加。上半年住所商场量贬价稳,全市新建商品住所供求比为1.1,成交588万㎡,为2016年以来最低。二季度商场呈现“小阳春”行情,但难以缓解商场压力。b、西海岸新区领跑,胶州去化压力较大。西海岸新区上半年住所成交171.83万㎡,领跑全市;高新区、胶州市成交规划次之。从供求看,胶州市供求比到达1.8,区域去化压力较大;其他区域供求规划大体相当。c、开盘去化率继续走低。从月度开盘去化率看,商场下行趋势显着,2019年6月开盘去化率跌至新低,仅为52%。从上半年各区域开盘去化率看,市北区、即墨区出售状况良好,开盘去化率超七成;城阳区、胶州市去化压力较大,开盘去化率缺少5成。d、全市去化周期缺少一年,仍在合理区间。到2019年6月末,全市新建商品住所库存约668万㎡,去化周期约6.8个月。西海岸新区、胶州市存量较大。  3、二手房。二手房商场时间短回温。二手房商场体现尚佳,上半年成交24058套,走出了2018年下半年的成交低谷。从月度数据看,四、五月份成交套数超5000套,但进入6月份成交套数回落显着,全月成交4309套,商场回落从二手房成交可见一斑。  4、商业商场。商场量价齐跌,西海岸成交量领跑。  5、工作商场。缺少优质物业及出资需求削减要素叠加,商场规划进一步减缩。  6、公寓商场。商场量贬价稳,西海岸成交量仍是要点出资区域。  7、房企体现。a、职业会集度进一步进步。上半年TOP10房企成交面积222.7万㎡,成交金额351.7亿元,比上一年同期别离下降12.4%、14.3%。TOP10房企成交面积占全市的32.7%,比上一年上半年进步5.8个百分点,职业会集度进一步进步。b、环湾三城为Top10房企成绩首要来历,房企跳出主城,布局战略向西、向北延伸。c、在全国性要点房企中,上半年保利、融创新增土储面积最多,建面别离到达103.7万㎡、87.5万㎡。  三、趋势之“辩”  房地产每一轮调控都要阅历复苏、昌盛、阑珊、惨淡的动摇周期,本轮调控受限价及因城施策叠加影响,拉长周期时间。青岛商品住所大约从2015年开端的这轮周期,2015年1月到2015年6月,根本上全国去库存,成交量上升,价格相对安稳。到2015年8月之后,土地商场地王现象呈现今后,住所商场继续上升,这是“价升量稳”的阶段,这个阶段一向保持到2018年6月,在这之后成交量是下降的。  一向到现在,整个商场在成交数据反响出来价格的动摇比较大,接下来咱们以为在三季度应该有成交价格的调整趋势。大约在四个方面,一是短期商场会下行,周期变短;二是调控方针有望适度放松;三是产品将向紧凑型产品歪斜;四是从土地方面来讲下半年商场将走弱。  这便是咱们对现在青岛房地产商场一个根本判别,感谢我们的倾听,谢谢各位。延伸阅览“智”不可挡 西蒙电气携手优采商学院精彩开讲砥“荔”前行 优采我国行见证安泰智能出产之路跟紧智能的脚步 优采商学院南京站“睿智”开场想房企所想 优采商学院门窗专场与合肥房企一起攻坚门窗收购想房企之所想 优采商学院门窗专场与合肥房企一起攻坚门窗收购

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